Indice dei contenuti
- Il Grande Mito dell’impignorabilità della prima casa
- L’Agenzia delle Entrate NON può pignorare la prima casa. A meno che…
- Non solo prima casa: quando l’Agenzia delle Entrate NON può pignorare neppure gli altri immobili
- L’ipoteca sulla prima casa da parte di Agenzia delle Entrate Riscossione
- La dura realtà: Banche e Creditori Privati possono pignorare la prima casa
- Come difendersi
Il Grande Mito dell’impignorabilità della prima casa
Spesso si sente dire che “la prima casa non si tocca”, ma questo è vero solo a metà.
In estrema sintesi, la questione può essere così riassunta:
- ☑️ In generale, la prima casa non è pignorabile da parte di Agenzia delle Entrate Riscossione (AdER), la quale ha vincoli di legge precisi, stabiliti dal D.P.R. 602/1973.
- ☑️ Per i creditori privati (fra i quali vi sono Banche e Finanziarie) non esistono invece vincoli di legge al pignoramento e dunque tali soggetti possono procedere liberamente all’esecuzione sulla prima casa, anche in caso di debiti irrisori.
L’Agenzia delle Entrate NON può pignorare la prima casa. A meno che…
Abbiamo detto che, in linea generale, la prima casa non può essere pignorata da parte di Agenzia delle Entrate Riscossione (AdER). Se, pertanto, il tuo debito è verso lo Stato, INPS o INAIL (e dunque è riscosso mediante cartelle esattoriali), l’immobile è effettivamente “impignorabile”.
Tuttavia, anche in questo caso l’impignorabilità non è automatica o assoluta.
Infatti, affinché l’immobile non possa essere espropriato devono necessariamente ricorrere, contemporaneamente, queste 4 condizioni:
- ☑️ Deve trattarsi dell’unico immobile di proprietà: non basta cioè che l’abitazione costituisca “prima casa” ma deve anche essere l’unico immobile di proprietà. In altre parole, se possiedi – oltre all’abitazione – anche solo una piccola quota di terreni o di altri fabbricati, allora AdER potrà procedere esecutivamente anche sull’abitazione principale.
- ☑️ Oltre ad essere unico immobile, la “prima casa” è impignorabile da parte di AdER se è adibita a civile abitazione: deve cioè essere accatastata come casa.
- ☑️ Inoltre, devi avere la residenza anagrafica nella casa, e cioè risiedere stabilmente in essa.
- ☑️ Infine, per essere impignorabile, la casa non deve essere un bene di lusso: sono infatti esclusi gli immobili accatastati come A/1 (Signorili), A/8 (Ville) e A/9 (Castelli).
Non solo prima casa: quando l’Agenzia delle Entrate NON può pignorare neppure gli altri immobili
Anche se l’immobile non ha le caratteristiche per essere definito “prima casa” nel senso anzidetto (ad esempio si tratta di un locale commerciale), l’Agenzia delle Entrate non può comunque pignorarlo quando il debito complessivo non supera 120.000 euro. Tale somma va intesa come comprensiva anche di sanzioni e interessi.
L’ipoteca sulla prima casa da parte di Agenzia delle Entrate Riscossione
Impignorabilità della prima casa non significa che AdER non possa iscrivere ipoteca sull’immobile.
Infatti, se il debito con l’Agenzia supera i 20.000 euro, allora, sebbene impignorabile, il bene immobile potrà essere oggetto di iscrizione di ipoteca legale anche da parte dell’agente della riscossione.
La dura realtà: Banche e Creditori Privati possono pignorare la prima casa
Se il debito è con Banche, Finanziarie, Fornitori e altri creditori privati, le regole cambiano drasticamente.
Per una banca che ti ha concesso un mutuo o per una finanziaria che ti ha erogato un prestito, la “prima casa” non gode di alcuna protezione speciale.
- Il Pignoramento Immobiliare: Può essere avviato per qualsiasi cifra, sebbene di solito le banche attendono che il debito superi una certa soglia critica per giustificare le spese legali (stima prudenziale: 7.000-12.000 euro).
- L’Ipoteca Legale: anche in questo caso non ci sono limiti. una Finanziaria può in teoria iscrivere ipoteca sul tuo immobile anche se il debito non supera determinate soglie numeriche.
Come difendersi
In caso di pignoramento immobiliare, dunque, la qualifica di “prima casa” potrebbe non essere sufficiente per mettere al sicuro il tuo patrimonio.
Devi pertanto avvalerti di altri strumenti di difesa che ti permettano di contrastare l’azione dei creditori. Fra questi ricordiamo:
- il Reclamo ex art. 591 ter c.p.c.;
l’Accordo con i creditori e sospensione dell’asta ex art. 624 bis c.p.c.
l’Opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c.
le Misure protettive del patrimonio in caso di sovraindebitamento
Tali strumenti sono stati approfonditi nel seguente articolo: Come bloccare un’asta immobiliare
È in ogni caso importante sapere che, se ricevi un atto di pignoramento immobiliare, un decreto ingiuntivo o un atto di precetto, il tempo è il tuo peggior nemico: agire tempestivamente è per te fondamentale per tutelare al meglio i tuoi diritti.
Guarda il video: ecco come abbiamo bloccato un’asta giudiziaria 5 giorni prima della vendita
Testimonianze
il 2023 per me è stato un anno tragico: avevo già perso la casa in asta nonostante mi fossi affidata ad altri legali. Rischiavo di perdere anche l'immobile commerciale dove esercitavo il mio lavoro. Ho continuato a cercare altri avvocati ma non ero mai soddisfatta, questi professionisti mi davano poche speranze, proponendomi di procedere unicamente con saldi e stralcio, senza di fatto poter però fermare l'asta. Ho poi conosciuto l'avv. Antonio Maria Manco che ha subito preso a cuore la mia situazione: è riuscito a bloccare l'asta per ben due volte, permettendomi quindi di continuare la mia attività lavorativa (continua...).

...È stato anche possibile sospendere l'iscrizione di ipoteca, da parte di Agenzia delle Entrate-Riscossione, su un altro immobile di mia proprietà. L'ho sentito molto presente, nonostante l'enorme distanza che ci separa, tramite telefonate, colloqui via web, ma anche di persona, quando ad esempio è stato necessario comparire presso il Tribunale di Varese. Ho sentito molto più presente lui rispetto a tutti gli altri legali che sono qui nella mia zona. Tra me e l'avv. Manco si è fin da subito instaurato un rapporto di reciproca fiducia; molto umano anche per l'aspetto economico, mentre spesso gli avvocati pretendono molto in termini economici, senza dare un reale servizio... e spesso sono assillanti! Consiglio questo Studio professionale perché ho trovato l'avvocato molto affidabile, molto gentile e premuroso.

Ho ottenuto risultati che, dopo l'arrivo del decreto ingiuntivo, non speravo di ottenere. Sono stato seguito nella trattativa con la finanziaria che alla fine ha rinunciato del tutto al proprio credito! Grazie a questi professionisti per l'impegno e la perseveranza!
Ho conosciuto l’avvocato tramite un’amica che mi parlava bene di lui. Sono già 4 – 5 anni che vengo seguita dall’Avv. Manco e devo dire che ho grande stima e soprattutto fiducia di lui, e quest’ultimo aspetto è quello per me più importante. Ogni volta che ho avuto qualche dubbio, mi rivolgevo all’avvocato e lui prontamente mi spiegava quello che volevo sapere. Per me la sua consulenza è stata sempre impeccabile e abbiamo sempre ottenuto ciò che puntavamo ad avere.

Ringrazio l’avvocato Manco per l’ottimo risultato raggiunto. Grazie al suo intervento è stato possibile annullare completamente un avviso di Agenzia delle Entrate di quasi 120.000 euro. Esperienza ottima anche sul piano personale: tutto è stato gestito con efficienza, cortesia e molta umanità. Davvero un ottimo avvocato tributarista
Persone davvero professionali e competenti, ma soprattutto persone umane che seguono ogni caso con massima disponibilità e competenza non tralasciando niente!!!!

Molto soddisfatto! L’avvocato ha sempre fatto il mio interesse, anche mettendo in secondo piano il proprio tornaconto economico (so per esperienza che non è facile trovare professionisti che lavorano VERAMENTE per il tuo bene!). L'avvocato Manco inoltre non ha ceduto a situazioni che sembravano impossibili e ha sempre cercato la soluzione migliore per me e la mia famiglia. e i risultati sul mio caso testimoniano quanto detto!! Grazie allo studio legale sono riuscito a risolvere questioni bancarie molto difficili. Ho già consigliato a diverse persone questo professionista perché è veramente molto aggiornato, competente e di una grande umanità!!
Anzitutto devo dire che ho apprezzato moltissimo la disponibilità dell’avvocato, che mi ha sempre spiegato tutto con pazienza, fornendomi tutte le volte ampi dettagli dei vari passaggi che stavamo affrontando insieme. Io abito a Ravenna e devo dire che qui spesso accadeva che i professionisti incaricati ci facessero un po’ pesare il tempo che ci dedicavano. L’avvocato Manco invece, consapevole della situazione ingarbugliata, non si è risparmiato ed ha mostrato grande abilità rispetto alle difficoltà che stavamo gestendo (continua...).

...L’avvocato ha risolto la mia situazione, che era veramente complessa e intricata, a causa di problemi bancari che si trascinavano da anni, ormai eravamo sul punto di perdere la casa, su cui gravava un'ipoteca. Il tutto complicato da una serie di decisioni che bisognava per forza di cose prendere, ma che non si prendevano a motivo di un familiare legalmente inabile, un vero e proprio labirinto economico e giuridico. Ma alla fine abbiamo ottenuto risultati difficili da credere in partenza: l’estinzione di tutti i debiti bancari , con un forte sconto nonostante l’ipoteca, la liberazione del nostro immobile e il ripianamento di tutte le nostre problematiche! Non potevo capitare con un avvocato migliore

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