Terreni edificabili solo sulla carta. Cosa fare per ridurre IMU e TASI gonfiate

Quando, per aumentare IMU e TASI, si lottizzano nuovi terreni edificabili

Capita ormai sempre più spesso: alcuni Comuni, per fare cassa e aumentare le entrate tributarie, convertono alcune zone agricole in aree edificabili. Ciò consente di aumentare formalmente il valore dei terreni, che vengono quindi tassati, ai fini IMU e TASI, in maniera maggiore rispetto a quando avevano un accatastamento di tipo agricolo.

L’incremento di valore formale dei terreni a seguito di tali operazioni può essere notevole, fino a sei o sette volte rispetto a quello originario.

Le conseguenze però sono talvolta paradossali: da un lato non interviene alcuna reale possibilità edificatoria e, dall’altro, si ha un incremento delle imposte, con l’effetto sostanziale di una riduzione del valore effettivo dei terreni, i quali diventano, per i proprietari, una pesante zavorra economica a fronte di nessun vantaggio economico reale.

Perché spesso le nuove aree edificabili avvantaggiano solo i Comuni e non i cittadini

Per i proprietari dei terreni, la nuova lottizzazione spesso non cambia nulla, permanendo l’impossibilità pratica di realizzare edifici o costruzioni di alcun tipo.

Questa apparente contraddizione si spiega sulla base del fatto che l’ampliamento delle aree edificabili si concretizza con la modifica del solo Piano Regolatore Generale (PRG), al quale non corrispondono però i necessari Strumenti di attuazione, cioè progetti concreti che specificano le direttive del PRG e ne consentono la realizzazione.

Inoltre, non è infrequente che il PRG si scontri con vincoli paesaggistici che ne riducono o addirittura ne annullano le potenzialità effettive.

Pertanto, in definitiva, quando si realizza un ampliamento delle aree edificabili non è detto che ci sia molto da festeggiare per i proprietari. Questi ultimi, prima di rallegrarsi per l’incremento delle potenzialità edificatorie dei loro terreni, tutte da verificare, avranno motivo di rammaricarsi perché da quel momento in poi saranno costretti a pagare maggiori tasse.

Che fare quando il cittadino è costretto a pagare IMU e TASI per terreni solo formalmente edificabili?

La cosa più urgente e opportuna sarebbe quella di impugnare in via amministrativa il nuovo regolamento comunale.

Tuttavia ciò comporta un particolare tempismo (il ricorso al TAR va fatto entro soli 60 giorni dall’approvazione del regolamento) e costi di solito molto rilevanti.

Raramente, dunque, i singoli cittadini sono in grado di percorrere tale percorso.

La soluzione: ricorso dinanzi alla Corte di Giustizia tributaria

Un’altra strada è quella dell’impugnazione dei singoli avvisi di accertamento che vengono notificati al cittadino, da parte delle amministrazioni comunali, in caso di mancato pagamento di IMU e TASI.

Si tratta, in tali casi, di mettere in discussione il valore venale attribuito dal nuovo regolamento comunale ai singoli terreni, possibilmente attraverso una valida perizia tecnica di parte.

È questa una scelta non semplice e anch’essa comporta costi più o meno consistenti. Tuttavia è spesso l’unica opzione realistica.

In caso di vittoria dinanzi alla Corte di Giustizia tributaria è infatti possibile ridurre, anche sensibilmente, il valore dei terreni accatastati come edificabili.

Tuttavia ciò vale solo per l’anno d’imposta considerato nell’avviso di accertamento e la sentenza non ha valore universale su tutti gli altri anni, precedenti o futuri.

È però da considerare che ottenere una sentenza favorevole da parte della Corte tributaria è fondamentale perché, una volta passata in giudicato, costituisce un precedente molto rilevante in favore del cittadino, che difficilmente potrà essere ignorato dal Comune.

L’inutilità dell’autotutela amministrativa per risolvere il problema

Infine, può essere utile evidenziare un ultimo aspetto: molti si chiedono se non sarebbe più economico, intelligente e naturale gestire in via di autotutela la questione dei terreni che appaiono edificabili solo su carta ma non nella realtà, trattando direttamente con gli amministratori comunali.  

In effetti, dinanzi a osservazioni e a critiche del cittadino, che appaiano documentate e ben argomentate, l’amministrazione comunale non avrebbe forse il dovere di rivedere le proprie posizioni?

In teoria, almeno in alcuni casi, sì.

Tuttavia questo non avviene quasi mai e ciò per almeno un ottimo motivo: la vigilanza della Corte dei Conti.

Infatti, l’Ente comunale si assume un’importante responsabilità dinanzi alla Corte laddove decida di ridurre volontariamente le proprie entrate tributarie; certo, potrebbe farlo sulla base di una motivazione valida e ben strutturata, però questo avviene piuttosto raramente, per ovvie ragioni.

L’amministrazione locale preferisce quindi, in molti casi, che il cittadino faccia valere i propri diritti attraverso le vie legali; in tal modo, una sentenza giudiziaria legittimerà il Comune a ridurre la tassazione nei suoi confronti senza gli “imbarazzi” connessi a una scelta fatta in autonomia e che richiede maggiori responsabilità.

Ovviamente si tratta di distorsioni di sistema, costose e spesso inutili, delle quali però non si può non tenere conto.

Cosa fare per contestare i terreni edificabili solo su carta

In conclusione, il consiglio è quello di:

1. procurarsi innanzitutto un parere tecnico per stabilire se la previsione di un piano regolatore generale (PRG) comporti effettivamente un aumento del valore dei terreni o se, al contrario, è nella realtà del tutto inutile.
2. In secondo luogo, una volta certi delle proprie ragioni, non conviene versare le imposte richieste dal Comune, se non nella misura valutata come legittima in base agli effettivi valori di mercato del bene.
3. A quel punto, una volta che l’Ente comunale avrà notificato avvisi di accertamento per le imposte non versate, è fondamentale predisporre un ricorso in opposizione all’accertamento entro 60 giorni dalla sua notifica, e dimostrare dinanzi al Giudice competente le proprie ragioni.

Non è certamente un percorso facile ma, spesso, è l’unico possibile per non essere costretti a sottostare ad una rendita negativa costituita da tributi per IMU e TASI ingiustificati.